我愛(ài)我家擬增值率197.68%的價(jià)格收購(gòu)藍(lán)海購(gòu)100股權(quán)
來(lái)源：云南天樞玉衡
發(fā)布時(shí)間：2019-05-10
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一、本次交易方案
公司子公司我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)擬以支付現(xiàn)金的方式購(gòu)買謝照、胡洋、黃磊、田春杉、湖南玖行、南通沃富、麥伽玖創(chuàng)、上海唯獵持有的湖南藍(lán)海購(gòu)企業(yè)策劃有限公司（以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)海購(gòu)”）100%的股權(quán)，本次交易合計(jì)對(duì)價(jià)為56,000萬(wàn)元。具體情況如下:
其中謝照、黃磊、胡洋、湖南玖行承擔(dān)本次交易的業(yè)績(jī)承諾，為業(yè)績(jī)承諾方；其他股東不承擔(dān)本次交易的業(yè)績(jī)承諾，為非業(yè)績(jī)承諾方。
二、標(biāo)的資產(chǎn)的評(píng)估及交易作價(jià)情況
截至2018年12月31日，藍(lán)海購(gòu)母公司賬面凈資產(chǎn)為19,537萬(wàn)元，經(jīng)收益法評(píng)估，藍(lán)海購(gòu)凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為58,159萬(wàn)元，評(píng)估增值38,621萬(wàn)元，增值率197.68%。
三、業(yè)績(jī)承諾及補(bǔ)償方式
業(yè)績(jī)承諾為：自2019年1月1日起，藍(lán)海購(gòu)截至2019年12月31日、2020年12月31日及2021年12月31日累積實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益后的合并報(bào)表口徑下歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)分別不低于7,000萬(wàn)元、15,000萬(wàn)元及24,000萬(wàn)元。
業(yè)績(jī)補(bǔ)償方式：在發(fā)生業(yè)績(jī)補(bǔ)償?shù)那闆r下，我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有權(quán)在當(dāng)期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款中扣減當(dāng)期應(yīng)補(bǔ)償金額后支付予業(yè)績(jī)承諾方，如當(dāng)期應(yīng)付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款小于當(dāng)期應(yīng)補(bǔ)償金額的，則業(yè)績(jī)承諾方應(yīng)另行以本次交易取得的現(xiàn)金對(duì)價(jià)、自有資金或自籌資金對(duì)差額進(jìn)行補(bǔ)足。
四、標(biāo)的公司情況
1.主營(yíng)業(yè)務(wù)
藍(lán)海購(gòu)是社區(qū)商業(yè)及商業(yè)公寓銷售運(yùn)營(yíng)專業(yè)服務(wù)商。藍(lán)海購(gòu)立足銷售，并逐步發(fā)展形成了包含定位咨詢、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)布局、運(yùn)營(yíng)優(yōu)化及招商銷售的全流程服務(wù)能力，屬于房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)大類。目前其主營(yíng)業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展至長(zhǎng)沙、上海、武漢、南京、石家莊、上海、西寧等全國(guó)十多個(gè)城市。
藍(lán)海購(gòu)商業(yè)及盈利模式為：采取營(yíng)銷總包、代理、分銷等營(yíng)銷模式向開發(fā)商提供房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃服務(wù)。首先藍(lán)海購(gòu)與開發(fā)商約定物業(yè)銷售的單價(jià)底價(jià)，并向開發(fā)商預(yù)存項(xiàng)目保證金；其次通過(guò)項(xiàng)目重新定位及運(yùn)營(yíng)優(yōu)化等措施，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；最后重新進(jìn)行銷售定價(jià)、銷售政策制定、分銷渠道整合。
在該種模式下，藍(lán)海購(gòu)承接項(xiàng)目時(shí)獲得了開發(fā)商給予的一定優(yōu)惠折扣，通過(guò)重新定位及優(yōu)化，項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)與銷售底價(jià)之間形成了溢價(jià)，該部分溢價(jià)在扣除雙方約定的開發(fā)商分成、藍(lán)海購(gòu)承擔(dān)的稅費(fèi)后，為藍(lán)海購(gòu)自身的銷售傭金收入。
2.財(cái)務(wù)情況
資產(chǎn)、負(fù)債主要數(shù)據(jù)：
收入、利潤(rùn)主要數(shù)據(jù)：
可見(jiàn)，在2017、2018年藍(lán)海購(gòu)的營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，表現(xiàn)出較穩(wěn)定的盈利能力。但根據(jù)業(yè)績(jī)承諾未來(lái)三年扣非后歸母利潤(rùn)要分別不低于7,000萬(wàn)元、15,000萬(wàn)元及24,000萬(wàn)元，成倍的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)承諾，恐怕對(duì)于藍(lán)海購(gòu)也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。
本次資產(chǎn)重組方收購(gòu)方我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是我愛(ài)我家2017年度通過(guò)重大資產(chǎn)重組收購(gòu)的子公司，收購(gòu)?fù)瓿晌覑?ài)我家才正式進(jìn)入房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)，涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、住宅和商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及新房業(yè)務(wù)，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)成為公司的核心業(yè)務(wù)。
本次收購(gòu)藍(lán)海購(gòu)，雖然是公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，且能提高公司收入及利潤(rùn)水平，提高資產(chǎn)規(guī)模，但本次收購(gòu)增值率較高，溢價(jià)較高，如果藍(lán)海購(gòu)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況惡化，將面臨商譽(yù)減值的風(fēng)險(xiǎn)，從而直接減少公司利潤(rùn)，對(duì)公司的資產(chǎn)情況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響。另外，藍(lán)海購(gòu)的營(yíng)銷總包業(yè)務(wù)是其主要盈利點(diǎn)，該業(yè)務(wù)為藍(lán)海購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)向開發(fā)商承諾樓盤銷售業(yè)績(jī)及預(yù)存項(xiàng)目保證金的方式獲取傭金收入，若存在發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)商濫用商業(yè)條款要求藍(lán)海購(gòu)承擔(dān)購(gòu)房義務(wù)、克扣藍(lán)海購(gòu)所支付的保證金或拖延支付藍(lán)海購(gòu)應(yīng)取得的傭金等行為，將對(duì)藍(lán)海購(gòu)的正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響，帶來(lái)后期訴訟或糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。藍(lán)海購(gòu)還存在客戶集中度較高的問(wèn)題，2018年度及2017年度藍(lán)海購(gòu)前五大客戶營(yíng)業(yè)收入占營(yíng)業(yè)收入的比例分別為61.69%及52.58%?？蛻艏卸容^高可能給藍(lán)海購(gòu)帶來(lái)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果大客戶的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題或財(cái)務(wù)狀況惡化，則將會(huì)對(duì)藍(lán)海購(gòu)的應(yīng)收款項(xiàng)的及時(shí)回收及收入的可持續(xù)性產(chǎn)生一定的不利影響。
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